¿Por qué medir la rentabilidad?
Invertir en propiedades sin medir la rentabilidad es operar a ciegas. El ROI y el cap rate te permiten comparar objetivamente distintas propiedades, evaluar si el precio pedido es justo y decidir cuándo una inversión tiene sentido financiero real. Son la base de cualquier estrategia para invertir en propiedades en Chile.
Cap Rate (tasa de capitalización)
El cap rate mide la rentabilidad bruta de una propiedad respecto a su valor. Se calcula así: Cap Rate = (Renta anual bruta ÷ Precio de compra) × 100. Por ejemplo, un departamento de $100M con arriendo mensual de $500.000 tiene una renta anual de $6M y un cap rate de 6%. En Santiago, los cap rates habituales están entre 4% y 7%.
ROI (retorno sobre la inversión)
El ROI es más completo: incluye gastos, vacancia y plusvalía potencial. Se calcula como: ROI = ((Renta neta anual + Plusvalía) ÷ Capital invertido) × 100. El capital invertido es el pie más los gastos operacionales, no el precio total de la propiedad si usas crédito hipotecario.
Ejemplo comparado: dos departamentos
| Concepto | Depto A | Depto B |
|---|---|---|
| Precio de compra | $100.000.000 | $140.000.000 |
| Arriendo mensual | $500.000 | $620.000 |
| Renta anual bruta | $6.000.000 | $7.440.000 |
| Cap rate bruto | 6,0% | 5,3% |
| Cap rate neto (≈75% tras gastos) | ~4,5% | ~4,0% |
A igualdad de zona, el Depto A rinde más por peso invertido. El cap rate deja la comparación en una sola cifra objetiva.
Gastos que debes restar para la renta neta
- Contribuciones (impuesto territorial)
- Mantención y reparaciones estimadas (~1% del valor al año)
- Gastos comunes si aplica
- Vacancia esperada (1 mes por año ≈ 5%–10%)
- Impuestos sobre la renta de arriendo (salvo beneficio DFL2)
- Administración si contratas a alguien
Escala: ¿qué rentabilidad es buena en Chile?
| Cap rate bruto | Interpretación |
|---|---|
| Menos de 4% | Bajo; suele no justificarse frente a otras alternativas |
| 4% – 5% | Aceptable, típico de zonas consolidadas con más plusvalía |
| 5% – 7% | Razonable a bueno para el mercado chileno actual |
| Más de 7% | Muy bueno; revisa por qué (zona, vacancia, estado) |
Zonas emergentes o de mayor rotación suelen ofrecer mejores cap rates, mientras que las de mayor plusvalía tienden a un cap rate más bajo por su precio de entrada. Revisa también las mejores comunas para invertir.
El efecto del apalancamiento
Si financias parte de la compra con crédito, el ROI sobre tu capital puede ser mayor al cap rate, porque estás invirtiendo solo el pie. Pero también asumes el costo del dividendo: si el arriendo no lo cubre, tienes flujo negativo. El análisis correcto compara la tasa del crédito con el cap rate. Un beneficio como el DFL2 mejora el retorno neto al reducir impuestos.
Calcula con herramientas
LexHouse AI incluye una calculadora de rentabilidad que te permite ingresar el precio, el arriendo estimado y los gastos para obtener el cap rate y el ROI en segundos, sin hacer los cálculos a mano. Aprende también a calcular la rentabilidad neta de un arriendo paso a paso.
Conclusión
El cap rate y el ROI son las métricas que separan la inversión informada de la especulación. Calcula siempre la renta neta (no la bruta), incluye vacancia y gastos, y compara con alternativas antes de comprar. En Chile, un cap rate sobre el 5% y un ROI superior a la tasa del crédito son señales de una buena inversión.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuál es la diferencia entre ROI y cap rate?
- El cap rate mide la rentabilidad bruta anual respecto al valor de la propiedad (Renta anual ÷ Precio). El ROI es más completo: relaciona la renta neta más la plusvalía con el capital realmente invertido (el pie más los gastos si compras con crédito), por lo que refleja mejor tu retorno real.
- ¿Qué cap rate se considera bueno en Chile?
- En el mercado chileno actual un cap rate entre 5% y 7% se considera razonable. Bajo 4% la propiedad suele no justificarse frente a otras alternativas; sobre 7% es muy bueno, aunque conviene revisar por qué (zona, vacancia, estado).
- ¿El cap rate incluye los gastos?
- No. El cap rate es una medida bruta sobre el valor. Para la rentabilidad neta debes restar contribuciones, mantención, gastos comunes, vacancia, seguro e impuestos a la renta del arriendo.
- ¿Cómo afecta el apalancamiento al ROI?
- Si financias parte con crédito, inviertes solo el pie, así que el ROI sobre tu capital puede superar al cap rate. Pero asumes el costo del dividendo: si el arriendo no lo cubre, tienes flujo negativo. La clave es comparar la tasa del crédito con el cap rate.
- ¿Cómo calculo el capital invertido si uso crédito hipotecario?
- El capital invertido es el pie más los gastos operacionales (notaría, conservador, estudio de títulos), no el precio total de la propiedad. Ese es el denominador correcto para el ROI cuando hay apalancamiento.