¿Por qué calcular bien la rentabilidad?
Muchos inversionistas calculan solo la rentabilidad bruta (arriendo mensual × 12 ÷ precio de compra) y se llevan sorpresas cuando los gastos reales reducen el retorno. La rentabilidad neta, que incluye todos los costos, es la cifra que realmente importa para comparar propiedades y decidir. Es la base para invertir en propiedades con criterio.
Paso 1: Calcular la renta bruta anual
Renta bruta anual = Arriendo mensual × 12. Si el departamento arrienda a $500.000 al mes, la renta bruta anual es $6.000.000. Esta cifra sobreestima el retorno porque no incluye gastos ni vacancia.
Paso 2: Restar los gastos
- Contribuciones (impuesto territorial): varía según el avalúo
- Mantención y reparaciones: estima un 1% del valor anual
- Gastos comunes del propietario (si aplica)
- Comisión del corredor por gestión del arriendo (si contratas uno)
- Seguro del inmueble
- Impuesto a la renta sobre el arriendo (si no aplica DFL2)
Paso 3: Descontar la vacancia
Ninguna propiedad está arrendada el 100% del tiempo. Una vacancia realista en Chile ronda el 5%–10% anual (aprox. 1 mes por año). Descuéntala de la renta bruta antes de calcular la rentabilidad neta.
Paso 4: Calcular la rentabilidad neta
Rentabilidad neta = (Renta bruta – Vacancia – Gastos totales) ÷ Precio de compra × 100. Este número es el que debes comparar entre propiedades. En Chile, una rentabilidad neta entre 4% y 6% anual es razonable. Sobre 6% es muy buena para el mercado actual.
Ejemplo numérico completo
Departamento de $100.000.000 que arrienda a $500.000 al mes:
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Renta bruta ($500.000 × 12) | $6.000.000 |
| − Vacancia (~1 mes, 8%) | −$500.000 |
| − Contribuciones + gastos + seguro | −$700.000 |
| − Mantención (~1% del valor) | −$1.000.000 |
| Renta neta | $3.800.000 |
| Rentabilidad bruta | 6,0% |
| Rentabilidad neta | 3,8% |
La diferencia entre 6,0% bruta y 3,8% neta es exactamente lo que muchos inversionistas pasan por alto. Para dominar estas métricas revisa la guía de ROI y cap rate.
El capital real invertido
Si compraste con crédito hipotecario, el capital real que invertiste es el pie más los gastos operacionales (notaría, conservador, estudio de títulos). Si el dividendo es menor al arriendo, tienes flujo positivo: el inquilino te ayuda a pagar la deuda mientras la propiedad se valoriza por plusvalía.
Usa la calculadora para comparar
LexHouse AI tiene una calculadora de rentabilidad que hace todos estos cálculos automáticamente. Ingresa precio, arriendo estimado y gastos, y obtén la rentabilidad neta en segundos para comparar varias propiedades antes de decidir.
Conclusión
Calcular la rentabilidad neta de un arriendo exige restar vacancia, contribuciones, mantención e impuestos de la renta bruta. Solo así obtienes el retorno real de tu inversión. En Chile, una rentabilidad neta sobre el 5% anual es señal de una buena inversión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuál es la fórmula para calcular la rentabilidad de un arriendo?
- Rentabilidad neta = (Renta bruta anual − Vacancia − Gastos totales) ÷ Precio de compra × 100. La rentabilidad bruta (arriendo × 12 ÷ precio) sobreestima el retorno porque ignora gastos y vacancia.
- ¿Qué rentabilidad de arriendo es buena en Chile?
- Una rentabilidad neta entre 4% y 6% anual es razonable en el mercado chileno actual. Sobre 6% se considera muy buena. La bruta suele ser 1 a 2 puntos mayor que la neta.
- ¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
- La bruta solo divide el arriendo anual por el precio. La neta descuenta contribuciones, mantención, gastos comunes, seguro, vacancia e impuestos. La neta es la cifra que realmente debes comparar entre propiedades.
- ¿Cuánta vacancia debo considerar?
- Ninguna propiedad está arrendada el 100% del tiempo. Una vacancia realista en Chile ronda el 5%–10% anual, equivalente a cerca de un mes sin arrendar por año. Descuéntala antes de calcular la rentabilidad neta.
- ¿Pago impuestos por la renta de arriendo?
- Sí, la renta de arriendo tributa, salvo que la propiedad tenga el beneficio DFL2 (viviendas de hasta 140 m²), que exime del impuesto a la renta el arriendo dentro de sus límites. Considéralo en el cálculo neto.