Resumen del proceso y sus tiempos
El proceso de compraventa tiene siete etapas. Esta es una vista rápida con los tiempos estimados de cada una (varían según el banco, el notario y el Conservador):
| Etapa | Tiempo estimado |
|---|---|
| Búsqueda y selección | Variable |
| Oferta y negociación | Días |
| Promesa de compraventa | 1 a 2 semanas |
| Aprobación del crédito | 2 a 6 semanas |
| Estudio de títulos | 1 a 3 semanas |
| Escritura ante notario | Días |
| Inscripción en el Conservador | 5 a 15 días hábiles |
En total, desde la promesa hasta quedar inscrito suelen pasar entre 60 y 90 días.
Paso 1: Búsqueda y selección
Define tu presupuesto, zona y requisitos. Compara precios por m² en el sector para no pagar de más. Visita varias propiedades y no decidas en la primera visita. La tasación y la valuación inteligente de LexHouse AI te entregan referencias de mercado antes de hacer una oferta.
Paso 2: Oferta y negociación
Cuando encuentras la propiedad, haces una oferta formal (escrita) al vendedor o su corredor. Aquí se negocia el precio, la fecha de entrega y la distribución de gastos. Una vez acordado el precio, se avanza a la promesa.
Paso 3: Promesa de compraventa
La promesa de compraventa fija el acuerdo por escrito: precio, condiciones, fecha de escritura y multa por incumplimiento. Se firma ante notario y suele acompañarse del pago de una garantía (habitualmente 5% a 10% del valor). Revisa siempre la promesa antes de firmar.
Paso 4: Aprobación del crédito hipotecario
Si financias con crédito, el banco evalúa tu capacidad de pago y tasa la propiedad. El proceso puede tomar entre 2 y 6 semanas. Por eso conviene contar con una preaprobación del crédito hipotecario antes de comprometerte en la promesa.
Paso 5: Estudio de títulos
Un abogado revisa la historia legal de la propiedad: dominio, hipotecas, embargos y prohibiciones. Confirma que el vendedor puede transferirla sin problemas. Este estudio de títulos es indispensable y el banco también lo exige al tramitar el crédito.
Paso 6: Escritura de compraventa
Con el crédito aprobado y los títulos en regla, se firma la escritura ante notario. En ese momento se transfiere el dominio y se constituye la hipoteca si hay crédito. El notario tiene un papel fundamental en verificar que todo esté en orden.
Paso 7: Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
La compraventa se presenta al Conservador de Bienes Raíces para inscribirla. Solo con esa inscripción el comprador queda como propietario legal. Este trámite toma entre 5 y 15 días hábiles.
Gastos a considerar en el proceso
- Estudio de títulos (honorario del abogado)
- Gastos notariales de la escritura
- Arancel del Conservador de Bienes Raíces (~0,2% con tope)
- Impuesto de timbres y estampillas del crédito
- Tasación del banco y seguros
Revisa el detalle en la guía de gastos de la compraventa para presupuestarlos junto con el pie.
Conclusión
El proceso de compraventa tiene siete etapas claras: búsqueda, oferta, promesa, crédito, títulos, escritura e inscripción. Conocerlas y sus tiempos te permite planificar, evitar errores y cerrar con seguridad. Apóyate en un corredor y en herramientas de revisión documental para que cada paso fluya.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuánto demora todo el proceso de compraventa en Chile?
- Desde la promesa hasta la escritura suelen pasar entre 60 y 90 días, principalmente por la aprobación del crédito y el estudio de títulos. La inscripción en el Conservador agrega otros 5 a 15 días hábiles.
- ¿Cuánto se paga al firmar la promesa de compraventa?
- Habitualmente el comprador entrega entre un 5% y un 10% del valor como garantía de seriedad, que se imputa al precio final. La promesa fija además la multa por incumplimiento de cualquiera de las partes.
- ¿Es obligatorio el estudio de títulos?
- No es obligatorio por ley, pero es indispensable en la práctica: revela hipotecas, embargos, juicios o problemas de dominio antes de firmar. Si compras con crédito, el banco lo exige de todas formas.
- ¿Cuándo quedo legalmente como dueño de la propiedad?
- Solo cuando la compraventa se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces. La firma de la escritura ante notario no basta: la transferencia del dominio se perfecciona con la inscripción.
- ¿Cuánto cuesta inscribir la compraventa en el Conservador?
- El arancel del Conservador ronda el 0,2% del precio, con un tope legal (del orden de los $264.000, incluida la copia de la inscripción). Es uno de los gastos operacionales que asume habitualmente el comprador.