¿Por Qué el Análisis de Inversión es Crítico?
Comprar una propiedad sin un análisis financiero riguroso es como navegar sin brújula. Muchos inversionistas se dejan llevar por la ubicación o el "feeling" sin calcular métricas fundamentales como el cap rate, cash-on-cash return, o el payback period.
El resultado: propiedades que parecen buenas oportunidades pero que generan retornos mediocres o incluso pérdidas.
Las 5 Métricas que Todo Inversionista Debe Conocer
1. Cap Rate (Tasa de Capitalización)
Indica la rentabilidad bruta de la propiedad independiente del financiamiento. Un cap rate de 6%+ es considerado bueno en Chile.
2. Cash-on-Cash Return
Mide el retorno sobre el dinero que realmente pusiste de tu bolsillo, considerando el apalancamiento con deuda.
3. Período de Payback
Cuántos años tomará recuperar tu inversión inicial solo con el flujo de caja operativo.
4. ROI Total (con plusvalía)
Incluye tanto el flujo de caja como la apreciación del valor del inmueble en el tiempo.
5. DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Indica cuántas veces el ingreso operativo cubre los pagos del crédito. Los bancos piden mínimo 1.25x.
Nuestra Calculadora de Inversión
LexHouse ofrece una calculadora de inversión integrada que automatiza todos estos cálculos. Solo ingresa los datos básicos de la propiedad y obtienes un reporte completo con:
Qué Incluye el Análisis
Ejemplo Práctico
Supongamos un departamento en Ñuñoa por UF 4.500: